個人申報房地合一所得稅成本及費用認列原則－千鼎會計事務所－工作加油站

個人房地合一所得稅-成本及費用認列原則

更新日期：107-03-29

　　財政部臺北國稅局表示，房地合一課徵所得稅制實施已逾2年，為協助納稅義務人辦理申報作業，避免在成本費用方面申報錯誤，特別整理相關規定，供民眾參考。

　　該局說明，民眾申報房屋土地交易所得稅可減除成本及費用如下：

一、可減除成本及改良費用：

(一)房屋土地係出價取得並經提示成本證明文件者，為該房屋土地的原始取得成本；繼承、受贈取得者，為繼承、受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按交易日所屬年月政府已公告的最近臺灣地區消費者物價總指數調整後的金額認定。屬配偶贈與者，以配偶原自第三人出價、繼承或受贈取得，分別按前述原則認定。

(二)其他支出經提示證明文件者，包括取得房屋土地後達可供使用狀態前支付的必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)、於房屋土地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息，以及取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

(三)經地方稅稽徵機關依土地稅法施行細則第51條規定核准減除的土地改良費用，依土地增值稅繳款書或免稅證明書所載「改良土地費用」金額認定。

二、可減除移轉費用：

　　房屋土地移轉而支付的費用，如交易時所支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用，得提示證明文件減除之；未提示費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額5%者，可按成交價額5%認定費用。但依土地稅法規定繳納的土地增值稅，以及取得房屋土地後，於使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等，不得列為費用減除。

　　該局舉例說明，陳君105年3月1日以1,000萬元購置之房地，嗣後於106年1月1日以1,500萬元出售，其中因取得、改良及移轉而支付的費用為90萬元，土地漲價總數額50萬元。陳君原申報本次房屋土地交易課稅所得360萬元(1,500萬元－1,000萬元－90萬元－50萬元)；惟審查發現列報費用中包含不得列報的購屋借款利息30萬元及土地增值稅1萬元，經剔除後實際可列報費用為59萬（90萬元－30萬元－1萬元），因小於75萬元(成交金額1,500萬×5%)，因此按75萬元認定費用，重新核算本次房屋土地交易課稅所得應為375萬元（售價1,500萬元－取得成本1,000萬元－費用75萬元－土地漲價數額50萬元）。